IT-Philosophie ist mehr als die halbe Miete - LA 5/2006 über INTEGRA

„Wir haben uns vor der Entscheidung für eine passende Immobilien-Software und während des Benchmarkings an den Marktübersichten führender Fachzeitschriften orientiert und hatten selbstverständlich die ‚üblichen Verdächtigen‘ der Branche auf unserer Liste“, sagt Daniel Fritze, Leiter Immobilien der Berliner Eduard Winter Gruppe und Geschäftsführer der Eduard Winter Immobilien GmbH & Co. KG. „Aber bereits nach dem ersten Telefongespräch mit dem GiT-Vertrieb war klar, dass wir uns für INTEGRA entscheiden würden.“ Den Ausschlag für die Software aus dem Haus der GiT gab die rasche Erkenntnis, bei dem jeweils anderen Partner eine verwandte IT-Philosophie entdeckt zu haben – und das ist mehr als nur eine einfache Fußnote innerhalb dieser Erfolgsstory.

Aus Sicht von Thomas Remmert, Vertrieb INTEGRA bei der GiT – Gesellschaft für innovative DV-Technik mbH, schauen Entscheider bei der Einführung neuer Software oft nur auf die reinen Programm-Features, anstatt sich auch intensiv mit der IT-Philosophie und –Strategie des Anbieters zu beschäftigen. Aber gerade in der Immobilienwirtschaft mit ihren heterogenen Positionen und Anforderungen ist die Passgenauigkeit von Kundenerwartung und die Herangehensweise des Anbieters am Ende entscheidend für drei wesentliche Faktoren: eine möglichst störungsfreie Einführung der jeweiligen Lösung, einen möglichst frühen Zeitpunkt ihrer Produktivsetzung und außerdem ihre Kompatibilität mit bestehenden Produkten. „Das geht am besten“, so Remmert, „wenn beide Partner wissen, was sie wollen und was sie leisten können.“

Schnelle Produktivsetzung und hohe Kompatibilität

Bei der Suche nach einer Immobilien-Software gehörten laut Daniel Fritze vor allem die schnelle Produktivsetzung und eine möglichst hohe Kompatibilität mit intern bereits genutzten Lösungen zu den Schlüsselanforderungen. Nach einer beispiellosen Umstrukturierung wollte man bei der Firmengruppe Eduard Winter sehr schnell professionelle Strukturen bilden, dank der bereits vorhandenen IT-Kompetenz war auch der Weg dorthin schnell klar.
Die betriebliche Ausgangslage war jedoch alles andere als simpel. Die Firmengruppe Eduard Winter bestand noch bis zum 31.12.2005 aus den drei Teilkonzernen Beteiligungen, Automobile und Immobilien mit zahlreichen Immobilienfirmen. Zum 1. Januar 2006 hatte man sich im automobilen Bereich von den Marken VW, Audi und Skoda getrennt und sämtliche Anteile der Volkswagen Retail GmbH (VRG), einer 100prozentigen Tochter der Volkswagen AG, überlassen. Im Besitz der Eduard Winter Gruppe verblieben lediglich die vier Porsche-Zentren (2x in Berlin, je eins in Eberswalde und Cottbus). Außerdem hielt man - über verschiedene Immobilienfirmen - an den Immobilien der veräußerten Autohäuser und darüber hinaus auch an weiteren Objekten fest; vor allem in den Jahren nach der Wende hatte die Firmengruppe mit der Akquisition weiterer Autohändler ihren Immobilienbesitz im Westteil Berlins erweitert und war hierdurch sehr dynamisch gewachsen.

Entwicklung forderte professionelle Tools

Im Laufe dieses Strukturwandels ergaben sich aber aus dem immer professioneller betriebenen Immobilien-Management auch neue Ansprüche: Man benötigte ein professionelles Tool  für die Verwaltung der zahlreichen Gewerbeimmobilien – und das vor allem schnell.

Eine der Schlüsselanforderungen für die neue Immobiliensoftware sollte u. a. die problemlose Anbindung an „Cubeware“ sein: Die Einführung dieses Management-Informationssystems (MIS) hatte Daniel Fritze nach seinem Wechsel aus der Bauwirtschaft sozusagen als Kickoff-Projekt in der Eduard Winter Gruppe  maßgeblich mitentwickelt. „Cubeware“ optimiert die Daten-Transparenz im Unternehmen auf sehr entscheidende Weise. Durch die Struktur des OLAP-Datawarehouse und der hiermit erzeugten Datenwürfel ist es möglich, beliebige mehrdimensionale Analysen vorzunehmen und Unternehmensdaten in alle Richtungen auszuwerten. Objekte, Mitarbeiter, Renditen, Margen, etc. innerhalb des operativen Geschäftes können dadurch quasi mit der Lupe oder – je nach Position des Betrachters – eben auch im Ganzen betrachtet werden.

Transparenz durch offene Datenbankstruktur

Bereits bei diesem Schlüsselkriterium konnte INTEGRA Immobilienmanagement punkten: Die offene Datenbankstruktur von INTEGRA erspart der Eduard Winter Gruppe den hohen Aufwand, eine gesonderte Anbindung der neuen Immobilien-Software an „Cubeware“ schaffen zu müssen.

Darüber hinaus bestanden weitere sehr konkrete Anforderungen an das Neuprodukt, z. B.:
  • Die Einführungszeit musste kurz, d.h. ein schneller und unmittelbarer Zugriff auf die bis dato noch nicht erfassten Objekte gewährleistet sein.
  •  Aufgrund der Besonderheiten innerhalb des Portfolios sollten raum- und flächenbezogene Auswertungen sowie Simulationsrechnungen möglich sein.
  • Die Beteiligung Dritter erforderte eine hohe Transparenz bei den Nebenkostenabrechnungen.
  • Obwohl sich der Leerstand mit unter 5% in einem durchaus normalen Rahmen bewegt, wollte man auf ein professionelles Leerstandsmanagement nicht verzichten.
  • Aufgrund der zahlreichen Indexverträge sollte (zu einem späteren Zeitpunkt) auch eine Miet-Index-Berechnung möglich sein.

All diesen Anforderungen konnte INTEGRA Immobilienmanagement ausnahmslos begegnen. „Darüber hinaus“, so Fritze, „haben wir mit Freude festgestellt, dass INTEGRA ein komplettes ERP-System beinhaltet, so dass wir uns vorstellen können, in Zukunft möglicherweise auch die INTEGRA-Finanzbuchhaltung zu nutzen, damit uns weitere Schnittstellen zu externen Lösungen erspart bleiben.“

„Ich habe hier eigentlich das gemacht, was ich immer mache, wenn ein potenzieller Kunde anruft“, sagt Thomas Remmert über das Erstgespräch mit Daniel Fritze. „Ich habe ihm zugehört, habe eine hohe Kompatibilität seiner Anforderung mit unseren Lösungen feststellen können und, dass wir in punkto IT offensichtlich auf der gleichen Wellenlänge liegen. Der Rest unserer gemeinsamen Story ergab sich aus der Vermählung seiner sehr konkreten Anforderungen mit unserem übersichtlichen Angebotsportfolio.“

Eine Erfolgsehe mit Sprinterqualitäten: Bereits im Juli 2006, nur wenige Wochen nach Start des Projektes, haben das Team von Daniel Fritze und die GiT-Projektverantwortlichen dafür gesorgt, dass die Eduard Winter Gruppe INTEGRA Immobilienmanagement produktiv nutzen konnte.


KASTEN:Die Eduard Winter Gruppe: Vom Autohändler zum Immobilien-Manager

Die Eduard Winter Gruppe, die nach dem 1959 verstorbenen Gründer Eduard Winter benannt ist, war der größte VW-, Audi- und Skoda-Händler in Berlin und Brandenburg und einer der größten Autohändler Deutschlands. Zum 1. Januar 2006 übernahm die Volkswagen Retail GmbH (VRG), eine 100-prozentige Tochter der Volkswagen AG, bis auf die vier Porsche-Zentren sämtliche bisher von der Firmengruppe Eduard Winter gehaltenen Anteile im Bereich Automobile und erwarb damit Betriebsstätten in Berlin und Potsdam, in denen pro Jahr rund 6.500 Neuwagen der Marken Volkswagen Pkw, Volkswagen Nutzfahrzeuge, Audi und Skoda vertrieben werden. In den Betrieben sind 930 Mitarbeiter beschäftigt.

Mit dem Verkauf vollzog die Eduard Winter Gruppe eine sich seit Jahren anbahnende Umpositionierung in Richtung Immobilienmanagement. Die heute verwaltete Grundstücksfläche beträgt 150.000 qm, die Mietfläche 175.000 qm. Mit 25.000 qm Fläche bewirtschaftet die Firmengruppe u. a. das größte bestehende Audi-Zentrum. Zum Portfolio gehören auch Wohnimmobilien. Diese befinden sich jedoch in Fremdverwaltung, da man sich auf das Kerngeschäft, die Verwaltung von Gewerbeobjekten, konzentriert.

Als Gesellschafter fungieren heute zu je 50 % die Töchter des Firmengründers, Madeleine Winter-Schulze und Marion Jauß. www.eduard-winter.de

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